Sælgere af fast ejendom i Arizona er forpligtet ved lov til at videregive alle vigtige fakta om ejendommen, de sælger. Her er nogle grundlæggende oplysninger om offentliggørelser i Arizona fra både køberens og sælgerens perspektiver.
Hvad skal jeg oplyse til købere af kommerciel ejendomsret?
Ved salg af en kommerciel ejendomsret er der en oplysningsskema, der skal udfyldes. Der er spørgsmål vedrørende zoning spørgsmål, parkering, skiltning, lejemål, kontrakter, sikkerhedsbelysning og termitter.
... til købere af jord?
Ved salg af ledig jord skal de oplysninger, der skal offentliggøres, omfatte landundersøgelser, forsyningsvirksomheder, vandrettigheder, jordproblemer og nuværende og tidligere arealanvendelse.
De fleste læsere her er nok den mest interesserede i oplysnin- ger, der involverer boligfast ejendom, eller med andre ord oplys- ninger om boligsalg.
... til købere af boligfast ejendom?
Arizona Association of Realtors ("AAR") har oprettet en oplysningsskema for at hjælpe sælgeren med at opfylde deres juridiske forpligtelser og oplyse køberen om en bestemt ejendom. Denne seks-sidede form kaldes Residential Sellers Property Disclosure Statement, også kendt som SPDS. Realtors siger typisk ikke de første bogstaver - de siger det som et ord, "spuds".
SPDS er opdelt i seks sektioner:
- Ejerskab og Ejendom
- Bygnings- og sikkerhedsoplysninger
- Hjælpeprogrammer
- Miljøoplysninger
- Kloak / spildevandsbehandling
- Andre forhold og faktorer
Specielt henvender den sig til tag- og VVS-lækager, termitter, elektriske problemer, pool- eller spa-problemer, støjproblemer og alles favorit, skorpioner . Hvis AAR-købekontrakten anvendes, skal sælgeren også give køberen en kopi af en rapport, der viser en femårs historie af forsikringsanmodninger, der er indgivet, eller for hvor lang tid sælgeren har ejet ejendommen.
Denne rapport benævnes almindeligvis CLUE-rapporten eller Rapporten om omfattende underskudsbeviser.
Hvis et hus blev bygget før 1978, skal sælgeren også videregive den potentielle køber eventuelle oplysninger om blybaseret maling. Dette omfatter eventuelle rapporter eller inspektioner, der er udført. Ejendomsmægleren bør give køberen med pjecen "Beskyt din familie fra bly i dit hjem."
En bekræftelse af oplysning er påkrævet, hvis ejendommen er beliggende i et ikke-indbygget område af amtet, hvor fem eller færre pakker af jord overføres.
Prøveformularer til disse transaktioner kan findes på AAR online.
Hvad skal jeg ikke oplyse til en potentiel køber af mit hjem?
Det er vigtigt at bemærke, hvad der IKKE er pålagt af Arizona lov at blive offentliggjort. Der er tre hovedpunkter. I Arizona,
- du er ikke forpligtet til at fortælle en køber at hjemmet har været stedet for en naturlig død, selvmord, mord eller enhver anden forbrydelse klassificeret som en forbrydelse.
- du er ikke forpligtet til at fortælle en køber at hjemmet er ejet eller besat af nogen udsat for hiv eller diagnosticeret med aids eller anden sygdom, som ikke er kendt for at blive overført via almindelig belægning.
- du er ikke forpligtet til at fortælle en køber, at hjemmet er beliggende i en kriminalitet .
Der er ikke noget på listen - skal jeg oplyse eller ej?
Hvis du skal spørge dig selv, "Skal jeg oplyse _____?" svaret er ja. Når du er i tvivl - redegør for. Jeg kan ikke se en køber, der klager, fordi en sælger oplyser for meget!
Et ord af rådgivning til købere om offentliggørelse
Alle formularer og affidavits og rapporter, som du måske modtager på kontraktstid, er ikke erstatning for de forskellige inspektioner, som du skulle have udført af et anerkendt inspektionsfirma på den ejendom, du overvejer at købe.
Vær også opmærksom på, at de ovennævnte oplysningsskemaer muligvis ikke er nødvendige for alle boligformidlingstransaktioner. For eksempel, som SPDS ikke er påkrævet for långiverejede boliger (foreclosures). Der er andre situationer, hvor SPDS kan fraviges. Under alle omstændigheder er det stadig en god idé at tage et kig på en blank formular, så du kan udføre passende inspektioner, der vil løse dine bekymringer.
Alle former og oplysningsbestemmelser, der er nævnt heri, kan ændres uden varsel.